2012年2月22日，米某與趙某自愿達成離婚協(xié)議，雙方約定夫妻共有財產(chǎn)中的抵押房產(chǎn)歸米某所有，房貸債務由米某承擔，其他債務歸趙某承擔。雙方離婚后米某及兒子居住該房內(nèi)并每月償還房貸至今。后米某持離婚協(xié)議到房管局要求辦理房屋所有權人變更登記手續(xù)，但房管局以該房屋被登記抵押為由不予辦理。為什么離婚協(xié)議約好房產(chǎn)歸屬，房管局卻不予過戶?

米某與趙某于2008年7月在民政局辦理結婚登記。2009年3月，趙某以14.4萬元(首付4.4萬元，余款10萬元申請銀行按揭)購得某小區(qū)房產(chǎn)一套。同年4月20日房管局為該房產(chǎn)頒發(fā)了房屋所有權證，趙某為房屋所有權人，米某為房屋共同共有權人。同年4月27日，趙某、米某與某銀行簽訂了抵押借款合同，以其共有的該房屋為抵押向銀行貸款10萬元，期限20年，還款方式為按月分期償還。4月28日雙方辦理了房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

首先，抵押物轉(zhuǎn)讓時需經(jīng)抵押權人(銀行)同意。物權法第191條明確規(guī)定:“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”根據(jù)上述規(guī)定，夫妻雙方作為房產(chǎn)抵押借款合同的抵押人，雖然離婚協(xié)議對抵押房產(chǎn)進行了處分，即從雙方共同所有變更為由一人所有，但是該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓約定未經(jīng)抵押權人同意，對抵押權人不產(chǎn)生效力。

其次，轉(zhuǎn)讓抵押物不得損害債權人(銀行)的利益。米某與趙某在離婚協(xié)議中約定轉(zhuǎn)讓抵押房屋的同時也轉(zhuǎn)移了相應債務，這實際上對債權人的利益造成了損害。合同法第84條規(guī)定:“債務人將合同的義務全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應當經(jīng)債權人同意。”因此，對于債權人銀行而言，米某與趙某離婚協(xié)議對按揭房產(chǎn)的處理如未經(jīng)抵押權人(銀行)同意，對銀行不產(chǎn)生債務轉(zhuǎn)移的效力。雖然米某與趙某離婚協(xié)議中有關房屋處分的約定是雙方真實意思表示，對于二人具有法律效力，但是轉(zhuǎn)讓債務的約定須經(jīng)作為債權人的銀行同意，否則不能對抗作為抵押權人和債權人的銀行。

最后，房管局作為房屋抵押權登記機關，在債權人和抵押權人未同意該協(xié)議內(nèi)容的情況下，不能為債務人辦理相應的抵押財產(chǎn)變更登記手續(xù)。米某只有在征得抵押權人同意或者全部清償完債務使抵押權消滅后，才能要求房管局辦理相應變更登記手續(xù)。

日常生活中，夫妻婚內(nèi)共同按揭購買房產(chǎn)的情況十分普遍，在離婚時通常會對該按揭房產(chǎn)進行分割。這類房產(chǎn)處分協(xié)議一般僅對協(xié)議雙方具有法律效力。對于作為債權人和抵押權人的銀行，該協(xié)議不具有對抗效力，只有在抵押權人同意或者債務清償完畢致使抵押權消滅的情況下，抵押房產(chǎn)的受讓人才能要求辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。